अब के हुन्छ घरजग्गाको मूल्य ?

बालकृष्ण ज्ञवाली, काठमाडौं, पुस ६- राष्ट्र बैंकको पछिल्ला २ निर्देशनपछि घरजग्गाको कारोबार र मूल्यमाथि बहस सुरु भएको छ। घरजग्गामा बैंक तथा वित्तीय संस्थाले दिने कर्जामा राष्ट्र बैंकले कडा नीति लिएपछि सर्वसाधारण 'पर्ख र हेर' को मनस्थितिमा छन्। प्रत्येक चोक, गल्ली र चिया पसलहरुमा हुने जमघटमा सर्वसाधारण मूल्य घट्ने अनुमान लगाइरहेका छन्। केहीले सानो टुक्रा जमिनको मूल्य नघटने तर, ठूलो प्लटिङ गर्नेहरुलाई धेरै असर पार्ने बताइरहेका छन्। केहीले हुरीले कसैलाई पनि बाँकी नराख्ने तर्क अगाडि सारेका छन्।

एक साता अगाडिसम्म त्यो ठाउँको जग्गा यतिले बढ्यो, यहाँ यति पुग्यो भन्नेहरु अहिले चुप छन्। मानौं, घरजग्गाको मूल्यलाई एकै पटक भुइँचालो आएर भताभुंग पारेको छ।
घरजग्गा कारोबारमा संलग्न अधिकांश व्यवसायी र किन्न चाहनेबीच मूल्य घट्ने र स्थिर रहनेमा विवाद चलिरहेको छ। व्यवसायीले अनेकौ घटना र विवरण पेस गर्दै मूल्य नघटने दावी गरिरहेका छन् भने किन्नेले घट्ने दावी गरिहेका छन्। मूल्य बढ्नेतर्फ भने अहिले व्यवसायी पनि मौन छन्। धेरैले अब २०५२ सालमा जस्तै घरजग्गाको मूल्य घट्न सुरु भएको अनुमान लगाउँदैछन्।

अहिलेको अवस्था के छ?
राष्ट्र बैंकले जोखिमपूर्ण क्षेत्रका रूपमा लिँदै आए पनि घरजग्गामा बैंक तथा वित्तीय संस्थाले १ खर्ब १४ अर्ब रुपैयाँ लगानी गरेका छन्। वाणिज्य बैंक, वित्त कम्पनी र विकास बैंकबाट भएको यो लगानी कुल अर्थतन्त्रको झन्डै १२ प्रतिशत हो। यसका अतिरिक्त सहकारीमार्फत् पनि अर्बौ रुपैयाँ घरजग्गामा लगानी भएको छ।
काठमाडौं उपत्यका र बाहिरका करिव १० जिल्लामा पछिल्लो एक वर्षदेखि घरजग्गा कारोबार र मूल्य दुबै चुलिएको छ। चालु आर्थिक वर्षको असोज र कार्तिकमा उपत्यकाभित्र कारोबार केही सिथिलता देखिए पनि बाहिर व्यापक बढेको छ। घर र जग्गाको मूल्य १५ दिनमा पनि बढाउने गरिएको छ। एक वर्ष अगाडि किनेको जग्गाको मूल्य दोब्बर नहुने प्राय : ठाउँ छैन।
झापा, मोरङ, इटहरी, हेटौडा, काभ्रे, चितवन, रुपन्देही, पोखरा, दाङ, नेपालगन्जलगायत जिल्लामा अघिल्लोभन्दा यो वर्ष कारोबार कम्तीमा दोब्बर भएको छ। सँगै, मूल्य पनि पाँच गुणासम्म बढेको छ।
मोरङमा यो कारोबार उठ्ने राजस्व एक सय असी प्रतिशतले बढेको छ भने सबैभन्दा कम कारोबार बढेको मकवानपुरमा ८४ प्रतिशत छ। रुपन्देही, चितवन र पोखरामा राजस्व एक सय पचास प्रतिशतभन्दा बढीले बढेको छ।

बढ्नुका कारण के हुन्?

२०५२ सालबाट घटन सुरु गरेको घरजग्गाको मूल्यमा २०५७ देखि सुधार आउन सुरु गरेको थियो। २०६३ सम्म यसको कारोबार र मुल्य दुबै त्यत्ति उच्च हुन सकेको थिएन। त्यसै वर्ष चैतमा भएको रौतहटको गौर नरसंहार र त्यसपछि तराईमा देखिएको असुरक्षाका कारण विस्तारै सर्वसाधारण सुरक्षित वासका निम्ति उपत्यका वा पहाडी वस्ती बढी भएका तराइका सहरहरुमा वसाइ सर्न थाले। यसले घरजग्गाको कारोबार एकै पटक बढ्दा मूल्य पनि अकासिन थाल्यो।
घरजग्गाको कारोबार र मूल्य दैनिक रुपमा बढ्न थालेपछि बैंक तथा वित्तिय संस्था र व्यवसायी दुबै यो व्यवसायतर्फ मोडिए। दैनिक बढ्ने मूल्यका कारण बैंक तथा वित्तिय संस्थालाई लगानी गर्ने बाटो खोलिदिएपछि चर्को नाफा लिन पल्केका व्यवसायीले पनि कारोबार बढाए। यसअघिको 'घरजग्गा किन्नु वसोबासका लागि' भन्ने मान्यता विपरित यो व्यवसायका रुपमा स्थापित भयो। घरजग्गाको कारोबारलाई उच्च बनाउन बढ्दो रेमिटेन्सले पनि आगोमा घीउ थप्ने काम गर्‍र्याे। खाडीलगायत न्यून तलव सुविधा भएका स्थानमा जाने सर्वसाधारणले जिल्ला-जिल्लामा घर घडेरी जोडे भने जिल्लामा बेच्नेहरुले राजधानी र महंगा सहरमा लगानी गरे। बैंकको सहज र सस्तो कर्जा, रेमिटेन्सको लगातार वृद्धि, तराइमा असुरक्षाजस्ता कारण घरजग्गा किनबेचले व्यवसायको रुप लिंदा पछिल्लो डेढ वर्षयता मूल्य अस्वभाविक रुपमा बढ्न पुगेको छ।

राष्ट्र बैंकको निर्देशनमा के छ?
राष्ट्र बैंकले बैंक तथा वित्तिय संस्थाले घरजग्गामा आफुले लगानी गरेको कुल कर्जा रकममा ४० प्रतिशतभन्दा बढी रकम लगानी गर्न नपाउने निर्देशन दिएको छ। अहिले कुनै बंैक तथा वित्तिय संस्थाले यो सीमाभन्दा बढी लगानी गरेको भए आगामी असारसम्ममा लगानी फिर्ता गरी ४० प्रतिशतभित्र ल्याउनु पर्नेछ। अर्को आर्थिक वर्षभित्रमा यस्तो सीमा ३० प्रतिशत भित्रमा र तेस्रो वर्षसम्ममा २५ प्रतिशतसम्म झार्नु पर्नेछ। यसअघि यस्तो सीमाको व्यवस्था थिएन।
अर्कोतर्फ वैदेसिक व्पापारमा उच्च घाटका कारण मुलुकको आर्थिक अवस्थामा समस्या देखिन सुरु गरेपछि आयात घटाउने उद्धेश्यले राष्ट्र बैंकले वाणिज्य बैंकहरुलाई दिने व्याज बढाएको छ। यसले बैंकहरुले पनि सर्वसाधारणलाई दिने ऋणको व्याज बढाएका छन्।

अब के हुन्छ?
राष्ट्र बैंकले दुई दिन अगाडि जारी गरेका निर्देशनले घरजग्गा कारोबारलाई बढाउने यस्ता सबै आधारलाई प्रभाव पारेको छ। कम्तिमा पनि केही समयका लागि अहिलेका मूल्य बढ्ने संभावना छैन। घरजग्गा कारोवार बढ्नुमा बैंकको सस्तो र सजिलो कर्जा पहिलो कारण थियो। अहिले यी दुवैमा सीमा लागेको छ। बैंक तथा वित्तिय संस्थाले पहिलेजस्तो सजिलो रुपमा कर्जा दिन सक्ने छैनन्। व्यवसायीले कर्जा लिए पनि व्याज करिव ५ प्रतिशत बढी तिर्नुपर्नेछ। जग्गाको मूल्य बढ्न नसक्ने स्थितिमा चर्को व्याजमा कर्जा लिएर कारोबार गर्नु व्यवसायीका लागि फाइदाजनक देखिदैन।
घरजग्गा कारोबार बढ्नुमा अर्को प्रमुख कारण रेमिटेन्स हो। चालु आर्थिक वर्षमा रेमिटान्स पनि पहिलेजस्तो बढ्न सकेको छैन। विश्व आर्थिक मन्दीका कारण पछिल्लो वर्ष वैदेशिक रोजगारीमा जाने युवाको संख्या घटीरहेको छ। यसको रेमिटेन्समा प्रभाव देखिन सुरु गरीसकेको छ। अहिले दुवई वल्डको समस्याले पनि केही प्रभाव पार्न सक्नेछ। यस्तो अवस्थामा आगामी दिनमा रेमिटेन्स बढ्न सक्नेमा ढुक्क हुने स्थिति छैन।
केही वर्षदेखि तराइमा बढेको असुरक्षाले पनि कारोबार बढाउन सहयोग गरेको थियो। यो समस्या भने अहिले पनि पूर्ण रुपमा समाधान भइसकेको छैन।
घरजग्गा कारोबार व्यवसायका रुपमा स्थापित हुनु सबैभन्दा बढी मूल्य बढाउने कारण हो। अहिले काठमाडौं उपत्यका वाहिर सबैभन्दा बढी कारोवार व्यवसायीहरुका बीचमा हुने गरेको छ। उपत्यकामा पनि यही प्रवृति छ। अहिले व्यवसायी मात्र होइन, सानो पुँजी हुने सर्वसाधारण पनि यो कारोबारमा संलग्न छन्। भएको पैस्ाा जग्गामा हाले चाँडै बढी नाफा हुन्छ भन्ने मानसिकता सबैमा थियो। तर, राष्ट्र बैंकको निर्देशनपछि बढ्ने होइन घट्छ की भन्ने डर सबैमा पलाएको छ। अब मूल्य बढ्छ होइन, घट्छ वा घट्दैन भन्ने मुख्य विषय बनेको छ।
घरजग्गा कारोबार बढाउने आधारलाई राष्ट्र बैंकका निर्देशनले प्रभाव पारे पुरानो ऋण लिएका व्यवसायीलाई तत्काल जबजर्स्ती कर्जा उठाउन नपाउने अर्को निर्देशनले तत्काल मूल्य घटाउन दबाब पार्ने छैन। कर्जा लिएका व्यवसायीले कम्तीमा आगामी असारसम्मको म्याद पाएका छन्। राष्ट्र बैंकको सीमाभन्दा २ वाणिज्य बैंकको मात्र कर्जा बढी भएकाले अन्य वाणिज्य बैंकलाई कर्जा असुलीमा तत्काल दबाब पर्ने देखिदैन। तर, त्यसपछिका वर्षहरुमा भने दबाब पर्नेछ।
तत्काल ऋण असुलीमा दवाब नपरे पनि व्यवसायीले बैंकबाट पहिलेजस्तो सजिलै घरजग्गा कर्जा पाउने छैनन्। कारोबार नबढ्ने र नाफा पनि नहुने संभावना बढेपछि 'चाँडो नाफा हुने क्षेत्रमा लगानी गर्ने' व्यवसायी अर्को क्षेत्रतर्फ लाग्न सक्छन्। यसले घरजग्गाको मूल्य घटाउन सहयोग गर्नेछ।
घरजग्गाको भाउ घट्ने हल्ला र अनुमानले सर्वसाधारण अहिले नै ' पर्ख र हेर' को अवस्थामा छन्। रेमिटेन्स बढ्न नसकेको र बैंकबाट कर्जा पाउन सजिलो नभएपछि खरिदकर्ता पनि ह्रावत्तै घट्ने छन्। कर्जा पाउने ग्राहकले पनि चर्को ब्याज तिर्नुपर्नेछ। यस्तोमा व्यवसायीलाई खरिदकर्ताको अभाव हुनेछ। चर्को ब्याजमा लिएको ऋण लामो समयसम्म राखिरहन व्यवसायीका लागि पनि फाइदाजनक हुनेछैन। ग्राहक अभावमा पनि उ जतिसक्दो चाँडो घरजग्गा बेचेर आफ्नो जोखिमबाट उम्कन खोज्नेछ। यो नै मूल्य घटाउन दबाब दिने प्रमुख कारण बन्नेछ।